Saiba o que é analisado no mercado de construções urbanas
Para colocar um imóvel no mercado imobiliário e levantar um bom investimento é preciso que o apartamento, casa ou sala comercial em questão passe por um processo conhecido como avaliação de imóvel.
A avaliação imobiliária vai determinar quanto seu imóvel vale para o mercado. Para realizar essa definição normalmente é preciso contar com a ajuda de um profissional como engenheiro ou um arquiteto.
Embora seja uma etapa importante, muitas pessoas não tem o devido conhecimento sobre o assunto, uma que vez que a avaliação de um imóvel vai muito além de definir quanto aquela área vale. Isso envolve estudos sobre o espaço, quais os tipos de investimento possíveis, além de fatores que podem vir a ser considerados no futuro.
Após a análise das características do imóvel, o profissional responsável deve entregar o laudo técnico de avaliação do imóvel, um documento que atesta que o imóvel passou pela avaliação de um profissional. Esse documento pode ser utilizado junto as imobiliárias para definir o valor do imóvel. E ainda é funciona para muitos outros objetivos como a entrada em financiamentos, processos de doação, retomada e ainda partilha de bens.
Para o mercado imobiliário, a avaliação de um imóvel é o processo que vai definir quanto aquele espaço vale em operações de compra, venda e aluguel. Já o laudo de avaliação de imóvel é um documento, resultante como o nome já diz do processo de avaliação, pautado pela ABNT conforte as diretrizes IBAPE (Instituto Brasileiro de Perícias) e ainda o sistema CONFEA-CREA, RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).
Assim, o documento se faz um recurso fundamental para toda e qualquer operação judicial que envolva por alguma razão a presença ou partilha de imóveis. Agora que você já sabe o que é o método de avaliação de imóvel, confira a seguir quais são as características analisadas no espaço:
CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO
A avaliação de imóvel envolve a análise de alguns critérios comuns aos espaços urbanos baseados na norma (NBR) 14.653-2 da ABNT. O primeiro deles está relacionado a localização do apartamento em Maringá, ou unidade em questão. Essa é uma das principais questões analisadas uma vez que a cidade, o bairro ou o endereço em que o imóvel está localizado é um fator determinante para o valor no mercado. Em um segundo momento, o acabamento do imóvel é analisado. Essa métrica serve para determinar qual o real estado de conservação e acabamento do imóvel, que pode influenciar em seu valor de mercado, para mais ou para menos. Aqui nesse quesito são levados em conta fatores do padrão construtivo, também previsto em ABNT e pelo IPAPE. Em seguida, entra na avaliação a questão da documentação. É preciso atestar a regularização do imóvel para garantir a segurança e o sucesso de uma possível operação financeira. E por último, mas não menos importante, está a questão das atividades básicas. Aqui são observados os motivos pelos quais o imóvel está em análise, que acaba por diferenciar seu valor no mercado.
COMO A ANÁLISE É FEITA
A avaliação de um imóvel como um todo é feito conforme as normas da ABNT e outras instituições, que determinam quais serão os critérios de pesquisa, fundamentação, análise científica e estatística a serem a analisados. Para isso é fundamental contar com o apoio de um engenheiro ou profissional da área para fazer o estudo. Também é fundamental que o responsável em questão tenha conhecimento em economia, uma vez que é a partir desse documento em que será definido qual o valor daquela unidade para o mercado. Com acesso a todos os documentos do imóvel, é realizado a análise observando os fatores mencionados como localização, estado de conservação, padrão construtivo, futuro da região, entre outros. E é a partir dessa etapa em que é definido o custo do metro quadrado da região para a unidade que está sendo avaliada. Assim, na entrega do laudo de avaliação do imóvel consta uma análise comercial e também uma análise técnica, com cálculos e pesquisas baseadas no estudo realizado.
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Também é importante destacar que existem diferentes tipos de métodos de avaliação de imóvel, conforme o objetivo em que o análise está sendo feita. O primeiro método e o mais utilizado é o método comparativo. Neste formato são realizar pesquisas de mercado, em que o imóvel avaliado é comparado com outras existentes. Para isso são analisadas características semelhantes pela técnica de Fatores ou por Inferência Estatística. Isso leva em consideração questões como metragem construída, área útil, vagas de garagem, padrão de acabamento, localização, conservação, entre outras variáveis.Outro método é o evolutivo, onde são pesquisados terrenos equivalentes, para atribuir um valor mensal de área construída. É o método mais indicado em casos de escassez de ofertas de comparação como acontece com fazendas, sítios, galpões, propriedades não tão comuns no mercado imobiliário urbano. Por hora, também é possível conferir o método de renda, em que a avaliação imobiliária, leva em conta qual o retorno que que a propriedade tem potencial de gerar. É utilizado para propriedades como hospitais, universidades, escolas e demais tipos de empreendimentos. Por fim existe o método involutivo, utilizado por construtoras e incorporadoras no mercado imobiliário. Nesses casos, a precificação da propriedade leva em conta a capacidade de aproveitamento do terreno. Assim, o profissional leva em conta de que forma o terreno pode gerar rendimentos para a construtora junto aos clientes das casas à venda em Maringá, salas comerciais, apartamentos, quitinetes, indústrias, entre outros. Ainda neste método são utilizados alguns recursos para realizar a avaliação como pesquisa de valores para fins de comparação, previsão de receitas, levantamento de custos a partir de um projeto hipotético, margem de lucro para o incorporador. Tudo isso utilizando modelos de fluxo de caixa específicos para com o mercado, aplicação de modelos dinâmicos simplificados e ainda modelos estatísticos, tudo que seja capaz de atestar o custo-benefício da área em uma situação de compra, para ambas as partes envolvidas no contrato.
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